売却か？賃貸か？
不動産を相続した方から下記問合せが時々あります。
「中古住宅を相続したが、①売却した方がいいのでしょうか？それとも②賃貸にした方がいいのでしょうか？」
私は１つの目安として、１０年間の（家賃収入ーリフォーム修繕費ー他必要経費）の額が（今すぐ売却した場合の売却額）ー（１０年後に売却した場合の売却額）の差額を大きく上回っていれば②賃貸、両者の差が少なければ①売却がお薦めではないかと考えています。
絶対的な正解はありませんが、例えば築10年、3LDK、木造、100㎡の一般的な建物で考えてみましょう。この建物の査定を査定ソフトで行うと建物評価額が1180万円（A)、土地評価額が1000万円、総額2180万円と仮定します。
この物件を10年後に売却した場合、築20年となり同じ条件で査定を行うと建物評価額が530万円（B）と仮定。A-Bの差額は650万円です。
10年間家賃8万円で賃貸にした場合、10年間の家賃収入は、960万円（C)となります。
しかし賃貸にする場合、10年間の必要経費は下記が予想されます。
①固定資産税：10万円/年とすれば100万円
②リフォーム費用：賃貸にする場合、クロスの張替・業者清掃等、多少の初期投資が必要な場合がほとんどです。例えば初期投資40万円
③管理料：遠方の物件であれば地元の不動産会社に管理を依頼する場合がほとんどです。通常管理料は家賃の5％～10％程度で、5％の場合、4000円/月×12ヶ月×10年＝48万円
④10年間の修繕費用：10年の間に建物や設備の不具合等、多少の修繕費は発生します。例えば30万円
⑤空室期間の減額分：10年間常に満室という事はありえません。最初の募集期間、退去後の修繕期間や募集期間等、必ず空室期間は発生します。半年の場合 8万円×6か月＝48万円
10年間の家賃収入960万円（C)から必要経費・減額分①～⑤の総額266万円を差し引くと実収入は694万円（D)
この物件が１０年後に運よく1530万円（建物530万円（B）+土地1000万円）で売却できた場合、（D）を加えると2224万円
数字上は①すぐに売却した場合も②賃貸の場合も大差ありません。
築10年の建物の方が築20年の建物より建物・設備の傷みも少なく需要があり、売却しやすいのは事実です。この場合、①直ぐに売却した方がベターでしょう。
築30年以上の建物で建物内外の状況が良好（リフォーム・修繕費用が少ない）であれば、②賃貸として検討されるのもありかと思います。理由として建物の評価額がその10年後でもそれほど下らない為です。
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